Месяц назад о планах застройки данного пятна заявил столичный мэр Сергей Собянин, в сюжете разбирался корреспондент.
Компания "Самолет проект", которая входит в группу "Самолет", провела тендер для освоения участка на Мосфильмовской улице 74-78. Обычно такие работы проводятся в случае наличия планов по дальнейшей застройке территории, в нашем случае крайне вкусной для Москвы.
Рядом расположен посольский город с представительствами 16 стран, а самым близким к участку является посольство страны идей Чучхэ КНДР – Мосфильмовская улица дом 72.
Кооператив под снос
Сегодня этот участок отдан гаражно-строительному кооперативу (ГСК) "Парус", который базируется там со времен развитого социализма (1977 год). По этому пятну давно ведутся споры – дело в том, что участники ГСК (владельцы гаражей) не являются владельцами земли, которая по общему правилу остается в собственности государства и муниципалитета. Благодаря этому власти могут принять решение о ликвидации ГСК и передаче земли под другие нужды.
Правительство Москвы аккурат 5 июня 2024 года приняло решение о комплексном развитии территории в Раменках по адресу Мосфильмовская 74-78. Речь идет о 2,94 гектарах, на которых, естественно, появится "современный жилой квартал". Столичный мэр Сергей Собянин также пообещал построить школу на 200 учеников и детский сад на 100 детей, а сам жирный кусок, похоже, уже отдан "Самолету".
Интересно, что руководителем "Самолет проекта" является Лилия Федотова, которая до этого была директором по проектированию группы "Самолет". Теперь ее вотчина оформлена головным ПАО в отдельную структуру.
"Самолет" Андрея Воробьева
Получение данного участка на Мосфильмовской может быть частью взаимозачетов – месяц назад группа "Самолет" решила расстаться с 12 земельными участками в поселении Филимонковское в Новой Москве, которые скоро на тендере перейдут к новому владельцу.
"Самолет" является самой быстро развивающейся компанией на рынке и имеет отношение к брату губернатора соседней Московской области Максиму Воробьеву, который был совладельцем одной из компаний группы "Самолет".
Максим Воробьев.
У братьев Воробьевых хорошие взаимоотношения, которые позволяют им решать многие вопросы, включая обмен подрядами между бизнесом Москвы и Московской области. Данная схема уже была отработана в рамках компании ООО "Специализированный застройщик "РМ-1", а теперь получает свое продолжение на Мосфильмовской.
Организация постоянно скупает новые активы, будь то пятна под застройку или просто компании-конкуренты. В 2023 году "Самолет" серьезно усилил свой портфель в Москве. Естественно, эта организация через Воробьева может согласовать любые вопросы как с мэрией Москвы, так и с федеральными структурами – напомним, что выходец из команды Собянина Марат Хуснуллин с 2020 года является профильным вице-премьером по строительным вопросам. Благодаря Хуснуллину собянинские подходы сегодня масштабированы по всей стране.
Финансовый пузырь "Самолета"
Главная проблема "Самолета" заключается в неустойчивом финансовом положении – компания долгие годы скупает активы и раздувает долги. Весь бизнес структуры основан на заемных средствах, которые организация получает от дружественных банков. Ради роста капитализации и поддержания организации на плаву "Самолет" запланировал IPO, который должен состояться до конца 2025 года.
"Самолету" нужны средства для того, чтобы скупать и брать под контроль очередные проекты, из-за этого бизнес все больше напоминает мыльный пузырь. Стоимость обслуживания долгов растет, цены на строительные материалы также не отстают от инфляции, поэтому отмена базовой льготной ипотеки ("Господдержка 2020") и рост ключевой ставки, который в ближайшее время, судя по риторике ЦБ, продолжится, грозят коллапсом.
Современный российский рынок жилья с 2020 года строился вокруг льготной ипотеки, по которой государство финансировало часть стоимости кредитов на жилье. Программа работала только по отношению к новым объектам недвижимости, из-за чего цены на первичку сегодня выше вторички процентов на 20, а то и больше, это икусственная рыночная аномалия, которой приходит конец.
Отмена "Господдержки 2020" сузит число ипотечных заемщиков, в результате чего нераспроданными останутся многие квартиры. И тут возникает вопрос к "Самолету" и другим таким строительным компаниям, а за счет чего они будут обслуживать взятые на постройку домов и покупку смежных предприятий заемные средства?
Часть игроков кризис как-то переживут, а часть столкнутся с непреодолимыми трудностями, причем это прежде всего касается самых закредитованных девелоперов, таких как "Самолет". Не просто же так эта структура решилась на IPO – скоро ей потребуется много денег, а откуда их взять, если квартиры плохо продаются? Правильно, за счет распродажи акций.
Прожорливый "Самолет"
Однако рожденный жрать, голодать не может, поэтому "Самолет", следуя выработанным инстинктам, пытается брать под контроль все новые и новые объекты, такие как кусок земли на Мосфильмовской вблизи северокорейского посольства.
Вероятно, это связано с людьми, которые стоят за застройщиком, они точно не привыкли умерять аппетит. Кроме брата подмосковского губернатора Максима Воробьева – официального долларового мультимиллионера, это, например, Год Нисанов, который является ветераном строительного рынка Москвы и бенефициаром застройщика "Киевская площадь".
Нисанов в настоящее время занимает пост помощника Андрея Воробьева на общественных началах и одновременно числится миноритарным акционером "Самолета", он явно пришел в организацию не для того, чтобы секвестировать бизнес и соотносить дебет с кредитом.
Год Нисанов.
Девелопер Ильгар Гаджиев утверждает, во-первых, что структуры Нисанова рейдерским путем отобрали у него бизнес, а во-вторых, что строительные тендеры в Москве распределяются коррупционным путем в пользу Нисанова. Проверить это мы не можем, однако это утверждение намекает на плотную сбойку между строительными игроками Москвы и Московской области, вплоть до их полного смешения. Разница между ними заключается только в том, кто за какой объект ответственен, и кто где больше зарабатывает.
С одной стороны братья Воробьевы, которые контролируют все в Московской области, а с другой – Нисанов, обладающий царским влиянием в столице. Да и Андрей Воробьев с Сергеем Собяниным легко найдут общий язык как два "государственника", чего тут греха таить.
Только непонятно, в чем здесь на сегодняшний день бизнес-составляющая. Рынок жилья находится если не накануне обвала, то, по крайней мере, длительной стагнации, что для застройщиков равноценно. Зачем на этом фоне надувать и так раздутые портфели и бюджеты? А если случится кризис, то что тогда? Впрочем, ответ на поверхности, все убытки в случае банкротств будут списаны на государство. Неужели это и есть главная идея данных монструозных движений?
Самое же главное в том, что при негативном сценарии могут зависнуть десятки, а то сотни домов по всей России с дольщиками, которые вложили туда последние деньги. Вопрос социальный, а в Москве почему-то делают вид, что бизнесовый.
