Группа компаний «Самолет» создала закрытый паевой инвестиционный фонд, который будет заниматься арендой квартир и коммерческой недвижимости, построенных девелопером. Таким образом, застройщик отреагировал на падение жилищного рынка, произошедшее после отмены основной льготной ипотеки и увеличения ключевой ставки ЦБ до 21%.
Новым руководителем ГК «Самолет» стала Анна Акиньшина, которая вместе с собой должна привести заемные деньги Сбербанка, возможно, чтобы крах комании был не таким громким. До прихода в компанию дама возглавляла «Сбер Еаптеку» – одну из дочерних организаций Сбербанка. Оно и понятно, Сберу «Самолет должен не малых денег.
«Самолет» в пике
Смена управления произошла на фоне обвала бизнеса – продажи «Самолета» в третьем квартале 2024 года упали на 45%, и ухода ключевых игроков. Сначала Год Нисанов продал 10% акций «Самолета», а затем появилась информации о попытке выйти из бизнеса Михаила Кенина, который является основателем компании. Кенин это опроверг, но дыма без огня, если не костища не бывает.
Уход Нисанова носит ключевое значение. Бенефициар застройщика «Киевская площадь» близок не только к мэру Москвы Сергею Собянину, но и к губернатору Московской области Андрею Воробьеву. Младший брат политика Максим Воробьев в начале нулевых годов унаследовал от Андрея Воробьева семейный бизнес, который сформировался, в том числе, благодаря работе их отца сенатора Юрия Воробьева у Сергея Шойгу в МЧС. Максим Воробьев является признанным бенефициаром дочки «Самолета» ООО «Самолет две столицы». Девелопер в 2020 году сам обозначил этот факт как бизнес-риск. Так, распался основополагающий для «Самолета» тандем Максима Воробьева и Нисанова.
Бегство Нисанова
Влияние Максима Воробьева в девелопере выше простого участия в капитале. «Самолет» является подмосковной компанией и благодаря выходу на Воробьевых и их почти семейным связям с Шойгу (они с Юрием Воробьевым соседи на Рублевке) на рубеже 2023 и 2024 годов девелопер обогнал ГК ПИК Сергея Гордеева по объемам жилищного строительства в РФ. Только это именно тот пузырь, который должен лопнуть, чем и объясняются сюжеты с Кениным и Нисановым.
Нисанов известен в качестве специалиста по сложным вопросам. Он может решить в Москве и Московской области любую проблему, но он все равно вышел из «Самолета», несмотря на то, что занимает пост советника Андрея Воробьева на общественных началах. Ранее этот человек был связан со скандалом с девелопером Ильгаром Гаджиевым, который утверждал в интервью, что Нисанов и Максим Воробьев якобы его обманули, вымогали деньги, а затем отобрали бизнес, из-за чего он был вынужден выехать за границу.
Выход из «Самолета» специалиста по сложным вопросам Нисанова говорит о том, что проблемы у девелопера практически не решаемы. По крайней мере пока компания связана с Воробьевыми – из-за коррупционных дел в Минобороны РФ и отставки Шойгу следователи СКР начали пристально смотреть за Московской областью, где арест сегодня следует за арестом.
Что Шойгу посеял…
В бизнесе «Самолета» много интересантов. Кроме долгов девелопер использовал переговоры, чтобы строить на чужих землях жилье и затем расплачиваться с компаньонами по итогам продажи недвижимости. Выход на Максима Воробьева гарантировал инвесторам вложения, поэтому «Самолет» шел в рост, но теперь ситуация поменялась.
Политические позиции «Самолета» после отставки Шойгу просели, что привело к потере Нисанова, а вместе с ним и его московских возможностей. Финансовая конъюнктура при этом крайне негативная, а старая бизнес-модель перестала работать. Нисанов купил 10% «Самолета» при цене за акцию в районе 4100 рублей, а продал при котировках в 1900 рублей. Его уход больше напоминает бегство, чем оптимизацию активов.
Рынок недвижимости встал и нет надежд, что ситуация поменяется. Ставка находится на уровне в 21%, а базовая программа льготной ипотеки перестала работать. При этом «Самолету» в 2025 году предстоят выплаты по банковским кредитам, на которые денег нет. Также есть многочисленные обязательства перед инвесторами. Компания в 2023 году выкупила у Андрея Рябинского застройщика МИЦ за рекордные 45 млрд рублей и сделала это на заемные деньги. Государство при этом может устраниться от помощи «Самолету», особенно в случае того, если Кремль примет решение сменить Андрея Воробьева на посту подмосковного губернатора.
Проблемы в девелопменте существуют не только у «Самолета», просто компания является вычурным примером того, к чему приводит искусственно раздутый спрос на недвижимость. Россию ждет сокращение продаж и вал банкротных исков ипотечных заемщиков.
Вывод денег?
Сценарий со ЗПИФом может являться частью не только схемы по выводу средств из «Самолета», но и освоения других его активов. Ранее в связанной с девелопером всплыл «инвестор» Олег Манчулянцев, который стал известен по новосибирскому сюжету с деньгами «Маст-банка». В Сибири деньги кредитной организации были освоены через ЗПИФ, которым управляла компания, находившаяся в собственности ЗАО «Республика ИДЕЙ.РУ» Манчулянцева.
В декабре 2023 года схема с Манчулянцевым была задействована в истории с залоговым обязательством «Самолета» банку ВТБ по кредиту ООО «Специализированный застройщик «СР-Групп». Данная компания является совместным предприятием ПАО ГК «Самолет» и ООО «Ардиай Инжиниринг» (RDI Group). «Ардиай Инжиниринг» находится в собственности ООО «Эстейт Групп», которое является активом двух ЗПИФ «Лэнд девелопмент» и «Южный».Сначала фонды были под управлением ООО «УК «Терра Эссет Менеджмент», а затем перешли АО УК «Инновационный капитал», который до 2021 году принадлежал ЗАО «Республика ИДЕЙ.РУ».
Манчулянцев в сюжете с освоением и выводом средств «Маст-банка» через новосибирский ЗПИФ выполнил техническую роль в выводе денег. Не исключено, что такое же задание у него имеется и по ЗПИФам «Самолета». Компания находится на грани банкротства и, возможно, бенефициары хотят вывезти из нее деньги перед реорганизацией, банкротством или продажей Для этого ЗПИФы являются одним из наиболее подходящих инструментов.
Квартиры Соколову?
Кроме Манчулянцева претендентом на ЗПИФовы деньги и активы «Самолета» стал бывший топ-менеджер Совокомбанка Кирилл Соколов. Управляющей компанией нового «самолетовского» Фонда, который как раз займется сдачей жилья в аренду, станет «Контрада Капитал» Соколова.
Как утверждают авторы телеграм-канала «Деньги из бетона – Недвижимость в РФ» якобы в ЗПИФ якобы войдут непроданные квартиры и апартаменты девелопера. «Самолет» собирается провести листинг акций Фонда на Мосбирже, продать бумаги с доходностью в 18% и собрать 10 млрд рублей.
Так, можно решить несколько задач. 10 млрд рублей никогда лишними не будут, а право собственности на апартаменты и квартиры перейдут к Фонду, поэтому в случае банкротства или продажи головной компании «Самолета», собственник у активов будет другим.
Если Манчулянцев специалист по финансовым схемам, то Соколов начал активно работать с недвижимым имуществом. Осенью Соколов зашел на ростовский рынок и взял под контроль крупный двадцатипятиэтажный ЖК.
«Самолет» кроме операцией с деньгами (выводом?), возможно, уже начал раздробление бизнеса и поиск новых владельцев на получившиеся активы. Соколов является здесь подходящим инвестором, ведь очевидно, что «Самолет» не сможет самостоятельно справиться с долгами, а терять все в банкротстве бенефициарам не хочется.
Как утверждают авторы телеграм-канала Filatoff Inc якобы ЗПИФ «Инвестиционные проекты» – еще один Фонд, находящийся под управлением УК «Контрада капитал», якобы стал владельцем ООО «Бизнес-отель «Аэростар». Ранее 50% «Аэростар» переходили под контроль девелопера «Бэсткон» Карена Авдоляна, а эксперты предполагали, что это приведет к сносу отеля и постройке на его месте нового ЖК.
При этом другой Фонд «Контрады капитал» купил в Москве здание Министерства монтажных и строительных работ СССР. Похоже, разговор здесь идет о создании нового девелоперского проекта под эгидой компании Соколова. Бетонные кости «Самолета» станут в этом бизнес-проекте хорошим подспорьем.