Смогут ли выдержать ноги у этой перегруженной лошади?
Недавно подразделение потратило 4 млрд рублей на покупку 75% доли в государственной компании - ООО «Место для жизни», на балансе у которой находится около 736 га земли в Новой Москве. Неужели как известный «перепродавец» Собянин, девелопер Павел Тё Воробьев и его компания решили заняться перепродажей бывших государственных активов с выгодой?
ООО «Самолёт загородная недвижимость», став единственным участником торгов от мэрии Москвы, получило 75% компании «Место для жизни». На балансе актива находятся 64 участка в Новой Москве общей площадью 736 га и 23 объекта недвижимости на 60 тыс. кв.м. ООО предложило за лот 4,05 млрд рублей, то есть стартовую цену. Отсутствие конкурентов фактически помогло дивизиону, близкому к губернатору Подмосковья Андрею Воробьеву забрать лот без накрутки.
На участке можно возвести малоэтажный поселок не менее чем на 800 тыс. кв. м.
Схема продажи чем-то напоминает схожий приём, что применили для компании другого любимчика Собянина - Романа Тимохина из МР Груп. Тогда аффилированная с Тимохиным фирма выкупила с торгов 80% доли в бывшей госкомпании, на балансе которой находилось здание бывшей штаб-квартиры Мосгортранса, а спустя несколько месяцев оставшиеся 20% прикупили те же игроки, но уже без торгов, пользуясь преимущественным правом выкупа. Уж не планируется ли этот хитрый трюк применить и в сделке с Самолётом?
Хотя, возможно, Максим Воробьев со-компания решили пойти по пути другого девелопера - известного «перепродавца» Собянина девелопера Павла Тё?
Тот активно скупает госземли (порой, с не малым дисконтом), а потом дробит их и перепродаёт с большим наваром, заводя на рынок, в том числе и ранее оскандалившихся игроков.
В пользу версии, что владеющий большим земельным банком (46,5 млн кв.м реализуемой площади) Самолёт может пойти по пути продажи, говорит и то, что буквально в декабре 2024 года дивизион уже начал торговать своими активами. В частности, был продан проект «Квартал Герцена», который приобрело ООО «Брусника. Строительство и девелопмент». Финансирующим банком проекта является Сбербанк.
Кроме того, в июле 2024 года Самолёт выставил на продажу 12 участков общей площадью 26,9 га в поселении Филимонковское в новой Москве. При этом, по мнению экспертов те 8 млрд рублей, что запросил за актив девелопер, были сильно завышены, но, видимо, деньги очень нужны.
Сам же девелопер, делающий хорошую мину при плохой игре, заявил, что на выкупленных гектарах в Новой Москве построит новый малоэтажный кластер. Вот только финансовые показатели дивизиона намекают нам на то, что у этой перегруженной «лошади» могут подогнуться ноги от того, что владелец накидал в телегу.
Уже сейчас эксперты на площадке Смарт-Лаб в ответ на пафосный релиз Самолёта о предварительных итогах 2024 года, дали вполне определенные прогнозы.
По их мнению, продажи компании будут примерно на 17% ниже результатов 2023 года, а в 2025 году рынок продаж сократится ещё на 11%.
В то же время эксперты отмечают, что на фоне замедления первичного рынка недвижимости и роста стоимости долга, на рынке начали закладывать риски потенциального банкротства Самолёта и широко обсуждается возможный технический дефолт на ближайших офертах. Не последнее слово в подобном раскладе «сказала» смена топ-менеджмента и выход ряда ключевых акционеров, а также слухи о планах одного из основателей ГК Михаила Кенина, владеющего 31,6% акций, покинуть дивизион.
В феврале, как отмечают эксперты, компанию ожидают выплаты по облигация на 20 млрд рублей. И хотя денег на счетах хватит на погашение этого долга, но бытует мнение, что большую часть «кредитного долга» придётся перезанимать и ставки по новым обязательствам будут кратно выше текущих 12%.
Таким образом, долговая яма Самолёта может стать глубже, а обслуживание долга станет обходиться дороже. Возможно, на каком-то этапе гасить долги придётся как раз таки через продажу земельного банка.
Новый менеджмент между тем, судя по релизам компании, проблемы предпочитает умалчивать, выкатывая вперёд исключительно положительные моменты. В то же время еще по итогам 9 месяцев 2024 года наблюдался рост долгосрочных кредитов - на 22,5% г/г и краткосрочных - на 63,3% г/г (сравнение года к году) на фоне снижения чистой прибыли - 71,1%. В отчёте одного лишь головного ПАО в разделе долгосрочные обязательства - заемные средства на конец сентября 2024 года относительно конца 2023 года наблюдался рост почти на 70 млрд рублей - с 113,7 до 181,5 млрд рублей.
С другой стороны Анну Акиньшину, поставленную руководить рядом основных компаний, понять можно. Как выходец из структур Сбербанка, её задача вовсе не в том, чтобы говорить о проблемах, а, скорее всего, при помощи денег госбанка не дать дивизиону пойти по пути Urban Group.
Не удивимся, если бюджетные средства будут вкидывать в кубышку семьи губернатора Воробьева большой лопатой. На сегодня подобный шаг уже происходит не только через выкуп квартир для госнужд, но и через закупки у единственного поставщика - когда соцобъекты госзаказчиком выкупаются за миллиарды конкретно у Самолёта.
Запуск ЗПИФ силами Самолёта на фоне выхода Года Нисанова (советника губернатора Воробьева) из числа владельцев и планов Кенина пойти тем же путём, выглядит весьма занятно. Ведь, если всех акционеров упрятать за ширму в виду ЗПИФ, то и побег их с тонущего корабля будет не так заметен и не будет бить по позициям дивизиона. Ведь ЗПИФ своих инвесторов не раскрывает. Удобно, не так ли?
А, если мы внимательно изучим биографию отдельных юрлиц дивизиона, то найдём там не только ЗПИФы, но и офшоры. Вот, к примеру, у ООО «Самолёт Две Столицы», директором которого также стала Акиньшина, ранее в числе владельцев было «МУРЛАН СЕРВИСИЗ ЛИМИТЕД» с Британских Виргинских островов. И долей оно владело сообща с ПАО ГК «Самолёт» и воробьевским АО «ИГ 11». Бенефициаров офшор не раскрывал, но некоторые мысли на этот счёт есть.
Не в офшорах ли потом всплывут инвестиции и кредиты дивизиона, если загнанная «лошадь» всё же не выдержит?